任意売却する前に住宅ローンと不動産担保ローンの借り換えを学ぼう

家の模型と電卓

住宅ローンと任意売却

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住宅ローンを組む時、銀行など金融機関は、購入した不動産(土地と建物)に抵当権を設定します。これは、債務者がローンを返済できなくなった時、不動産を競売にかけるなどして残債を回収するための権利です。通常、不動産を売却する時は、残債を全額返済し、この抵当権の設定を解除しなくてはなりません。債務者が、返済が出来なくなり、不動産を売却して残債を一括返済しようとした時、この抵当権があるとそれが叶いません。債権者である金融機関や保証会社と話し合い、抵当権を残したまま不動産を売却することを任意売却といいます。

住宅ローンの滞納が続くと催告書が送られてきます。この状況になると、金融機関との間に締結した金銭消費貸借契約の違反となり、金融機関は保証会社などの債権者に、残債務の一括返済をしてもらいます。このタイミングで、任意売却の意向を債権者に対して示し、合意を得ることで任意売却が可能になります。

住宅ローンの滞納を続け、何もしないままでいると、債権者が担保不動産の競売を申し立てます。これにより、マイホームは強制的に競売にかけられ、いくらで売れても全て債務の返済に充てられ、手元には全く残りません。任意売却の場合は、相場に近い価格で売却ができるので、残債を小さく出来る事がメリットです。

住宅ローンの返済が不可能となった時、マイホームが競売にかけられる前に、任意売却の手続きを行いましょう。少しでも高く売れることで、マンションであれば管理費や修繕積立金の精算も出来、引越し費用を確保出来る可能性も十分あります。これからの新しい生活を前向きにスタートさせることにもつながります。